買了二手房，簽了約，很多人為了省稅費，而想等到房屋滿2年或滿5年才過戶。簽了約，延遲過戶，會有一房二賣、賣家違約、賣家用房子抵押貸款、房屋被查封、產權人死亡等風險。

為什么那么多人選擇簽約后延遲過戶？因為二手房交易中，除了房款，最大的費用是稅費，而稅費的多少與房屋所有權獲得年限有很大的關系，比如，如果房屋業(yè)主名下只有一套房產，且為普通住宅，那么，如果該房子滿5年且為家庭名下唯一住房，則可以免征個人所得（個人所得稅=差額*20%），如果房子滿2年，則可以省去5.6%的增值稅。因此不少人在交易中約定，先簽訂房屋買賣合同，等房子夠5年了或者夠2年了過戶。這樣做其實是有很大的風險的。

一、一房二賣

由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產交易的風險，嚴重的會導致一房多賣根據法律規(guī)定，在出現一房二賣的情況時，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔違約的責任。

二、違約風險

延遲過戶的房屋產權歸原業(yè)主，容易受房價變動影響，導致合同毀約。房價上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失非常大。房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。

何先生2012年從王女士手中購買了一套通盛上海花園小區(qū)的商品房，由于王女士的房產證不滿五年，考慮到五年內房產交易稅費較高，雙方達成“待房產證滿五年后再過戶”的約定，房產證等資料交給何先生保管。今年5月份，房產證終于滿五年了，于是何先生再次聯(lián)系王女士，讓其配合辦理房產過戶手續(xù)，不料對方突然變卦，要求何先生再多付五萬元錢，否則她就不配合過戶。

三、賣家用房子抵押貸款

在合同存續(xù)期間，如果賣家有經濟問題，不排除他會拿著房屋的產權證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。 

四、房屋被查封

在等待過戶的時間里，房產的權屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時間里，如果業(yè)主出現一些經濟糾紛，可能會導致房產被查封。同時，一旦賣家因其他債務被訴至法院，法院可查封該房產，到時該房產將避免不了被拍賣的風險。 

五、產權人死亡

買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產權轉移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。

因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴密，將違約成本提高，約定好過戶時間，中間發(fā)生什么變化對雙方都可以有約束。如果確實要延遲過戶，一定要找一個第三方（比如值得信任的中介公司），一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進房子的產權和實際情況。

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