案例

2016年1月，家住上海的郭先生通過某房產中介購買了李女士一套二手房，雙方簽訂的《房屋買賣合同》約定房屋總價380萬元，首付260萬元，貸款120萬元。合同簽訂當日支付定金10萬元，45日內支付260萬元首付款。貸款辦理下來后20日內辦理房屋產權轉移登記手續。之后郭先生和李女士及房產中介共同簽訂了《三方協議》，約定貸款一次沒批的，李女士應配合郭先生換其他銀行再次申請貸款，直至貸款批準為止。就在等待貸款審批的這段時間，李女士這套房子市場價格看漲，且已有買方表示愿意多出400萬元全款購買。李女士告知郭先生房子不賣了，并表示可以將定金和首付款退給郭先生。郭先生和房產中介業務員多次找李女士協商，李女士態度堅決要求解除合同。郭先生無奈之下向法院提起訴訟，要求繼續履行合同并辦理過戶手續。

以下為賣方漲價違約情形下法律分析：

1、可否要求賣方繼續履行房屋買賣合同并辦理過戶手續？

根據雙方《房屋買賣合同》及《補充協議》的約定，貸款獲批后20日內，李女士應配合郭先生辦理房屋所有權轉移登記手續。逾期不辦理的，李女士構成違約。對于郭先生來說，繼續履行合同可以以較低的價格成交買房，但是存在訴求無法實現的風險，因為如果賣方一房二賣并且已經與第三方辦理了過戶手續，且第三方為善意的情況下，即出現了《中華人民共和國合同法》第110條規定的事實上不能履行合同的情況，那么買方要求繼續履行房屋買賣合同的訴求顯然是無法實現的。

2、可否要求賣方按照定金罰則承擔違約責任？

如果買方同意賣方不再履行房屋買賣合同，在買方已經支付定金的情形下，有權要求賣方雙倍返還定金。該訴求的法律依據為《中華人民共和國合同法》第115條：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”上述郭先生與李女士房屋糾紛中，雙方約定的定金金額為10萬元，在郭先生支付了定金的情況下，李女士要求解除房屋買賣合同的，則其需返還郭先生20萬元。

該情形需要注意的是定金的金額不能超過合同總金額的百分之二十。如果約定定金金額超過合同總價的百分之二十，根據《擔保法》第91條規定：“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。”即超過百分之二十的部分不具有定金罰則的效力，例如雙方約定的定金金額為合同總金額的30%，如果賣方收了定金但不履行約定債務，在此情況下人民法院將判決雙倍返還即40%的合同金額，另外的10%按預付款處理。

3、可否直接要求賣方賠償經濟損失？

如果買方既不要求賣方繼續履行合同，也不適用定金罰則追究賣方違約責任，而是要求賣方直接賠償經濟損失，是否有法律上的依據。在此情況下，買方可以向賣方主張因賣方違約而給其造成的損失，包括直接損失和預期可得利益的損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一是雙方協商確定的，從其約定；二是雙方不能協商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

律師提醒

防止賣方因房價上漲主動違約，首先是增加定金的數額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，無形之中增加賣方的違約成本；其次是盡量將合同條款約定詳盡細致，防止因約定不明產生糾紛；再次是盡可能地縮短交易時間，按合同約定及時、快速履行支付首款、申請銀行貸款、辦理過戶手續等程序，讓賣方盡可能沒有違約的理由與借口；另外，發現賣方違約跡象時要及時固定違約證據；最后，房屋買賣屬于風險較多、糾紛易發的領域，且一般房屋買賣涉及金額較大，因此在買賣房屋過程中最好委托專業律師辦理，確保買房無憂。

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