一、按揭貸款并還貸完畢的房屋分割問題

    （一）一方婚前按揭購買的房屋，婚后取得房產(chǎn)證并共同還貸的

    司法實(shí)踐中，對(duì)于該案的處理有兩種處理結(jié)果：

    一種觀點(diǎn)認(rèn)為，夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款，房產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭�(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。故在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個(gè)人債務(wù)。對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)向?qū)Ψ接枰苑颠�。

    另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，夫妻一方婚前以個(gè)人名義辦理房貸，且用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，如果婚后取得房屋所有權(quán)的，無論產(chǎn)權(quán)是登記在一方還是雙方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。對(duì)于一方婚前支付的首期房款，由另一方返還一半;尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。因此，此種情況下，該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

    綜上所述，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為誰付款則產(chǎn)權(quán)歸誰，而第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為應(yīng)以取得房產(chǎn)證的時(shí)間作為認(rèn)定按揭房屋是否屬于夫妻共同所有的判斷標(biāo)準(zhǔn)。這也代表了實(shí)踐中關(guān)于這一問題的兩種主要觀點(diǎn)。

    需要注意的是，在購房時(shí)間和結(jié)婚時(shí)間兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的認(rèn)定上，購房時(shí)間應(yīng)以交納購房首付款的實(shí)際出資時(shí)間為準(zhǔn)。而結(jié)婚的時(shí)間應(yīng)以到民政部門登記取得結(jié)婚證的時(shí)間為準(zhǔn)。諸如訂婚、舉辦婚禮、請(qǐng)吃喜宴、未婚同居等行為都不具備法律上的意義，不能作為婚姻合法成立的證明。

    （二）一方婚前按揭購買的房屋，婚前取得房產(chǎn)證并在婚后共同還貸的

    司法實(shí)踐中，對(duì)于該案的處理同樣有兩種處理結(jié)果。

    一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該套房屋系一方婚前個(gè)人出資購買，因此系個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，房屋增值部分也屬于首付出資人個(gè)人所有。對(duì)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所支付的月供款，不論是哪一方的工資支付的，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。故該房屋和剩余還貸債務(wù)均歸首付出資人所有，配偶可以分割到月供款總額的一半。

    另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)屬于首付出資人個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但配偶除了有權(quán)取得月供款總額的一半外，還有權(quán)分割房屋增值產(chǎn)生的收益部分。

（三）以雙方名義通過按揭貸款購買的房屋

    需要說明的是，第一，該套房產(chǎn)作為夫妻財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，應(yīng)將房屋的增值額部分計(jì)算在內(nèi)，否則對(duì)另一方而言是顯失公平的，也不符合物權(quán)的基本原理。

    第二，未還清貸款的按揭房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)還需要取得銀行的同意。

    第三，該套房產(chǎn)分割時(shí)按照房產(chǎn)市值減去剩余貸款，得到財(cái)產(chǎn)的凈值，由取得房產(chǎn)的一方給予另一方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并承擔(dān)剩余全部債務(wù)。

 

    二、以一方名義通過按揭貸款購買的房屋，未還清貸款而離婚

    第一，該種情況下，雙方只能通過協(xié)商方式解決房產(chǎn)的歸屬問題。

    這是因?yàn)榘唇曳慨a(chǎn)在取得房產(chǎn)證的同時(shí)要為銀行設(shè)定抵押權(quán)，法院通常將其作為所有權(quán)不完全的房產(chǎn)對(duì)待，在雙方就產(chǎn)權(quán)歸屬不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，一般暫不直接判決房產(chǎn)歸屬，而是根據(jù)實(shí)際情況先判決由一方使用，待還完銀行貸款并涂銷抵押登記后再根據(jù)一方的起訴判決房產(chǎn)的歸 屬。

    第二，房產(chǎn)雖是以一方名義購買，但購房的首付款卻是夫妻雙方共同出資。而且購房時(shí)處于夫妻關(guān)系存續(xù)期間，故該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

    第三，如果雙方協(xié)商不了，都想得到房子，可以參考房屋的市場(chǎng)價(jià)通過競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行協(xié)商，由出價(jià)高的一方取得。

    雙方可以在離婚協(xié)議書中明確約定該房產(chǎn)歸屬，（1）如果房子約定歸購買名義人所有，那么由歸屬方給予對(duì)方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并由歸屬方繼續(xù)承擔(dān)全部銀行債務(wù)。采取這種方式由于不涉及到房產(chǎn)過戶，故不需要銀行同意，所以是比較簡(jiǎn)便快捷的分割方式。

    如果協(xié)商由名義人配偶取得房產(chǎn)的話，則雙方必須書面通知貸款銀行，并取得銀行同意辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)后，方可辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。而在一般情況下，銀行往往擔(dān)心貸款人的還款能力降低而不予同意房產(chǎn)過戶。

    因此，筆者比較建議采用協(xié)商房屋歸名義購買人所有。

    但需要提醒的是，此種情況下，即使雙方離婚，雙方對(duì)于房屋剩余貸款的還款是承擔(dān)連帶責(zé)任。因?yàn)榉蚱揸P(guān)系存續(xù)期間通過按揭貸款的方式購房時(shí)，即使是以一方的名義辦理的借款手續(xù)，銀行也會(huì)要求另一方出具承擔(dān)連帶還款責(zé)任并同意就所購房屋設(shè)定抵押的書面承諾。因此，在未還清按揭房屋的貸款前，即使離婚雙方協(xié)商確定了房產(chǎn)歸一方所有，但是一旦取得房產(chǎn)的一方今后不能履行還款責(zé)任時(shí)，銀行是有權(quán)要求另一方履行還款的連帶責(zé)任的。該連帶責(zé)任并不因雙方的離婚而自動(dòng)撤銷。

 

    三、關(guān)于按揭房出售的問題

    在我國(guó)內(nèi)地人們一般習(xí)慣地把預(yù)售商品房抵押貸款稱為按揭貸款，按揭貸款本質(zhì)上是一種由階段性保證和抵押所擔(dān)保的銀行貸款。

    對(duì)于按揭購買的房屋，在沒有還清銀行貸款前，如果進(jìn)行房產(chǎn)過戶，必須由借款人通知作為抵押權(quán)人的銀行，在取得銀行的同意后方可辦理。而如果沒有通知銀行并取得其書面同意，房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)是不予辦理房產(chǎn)過戶的。

    基于上述原因，在離婚訴訟中為保護(hù)作為善意第三人的銀行利益，避免造成新的紛爭(zhēng)，法院一般不會(huì)對(duì)未還清貸款的按揭房屋做出產(chǎn)權(quán)上的分割，只判決房屋由哪一方先行居住。

    但是在離婚訴訟中，也有出現(xiàn)雙方都不愿意要房子而將按揭房出售給第三人的情形，這種情況該怎么處理呢？

    未還完貸款的按揭房屋出售時(shí)，買受人向出賣人支付房?jī)r(jià)款的方式有三種。    第一，是由買受人一次性付款。為了保證買受人的資金安全，買受人可將房?jī)r(jià)款打入共管帳戶，在中介公司的監(jiān)管下先由出賣人還完剩余貸款，然后涂銷抵押登記后，即可辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

    第二，是由買受人通過按揭貸款方式付款。此方式類似于出賣人購買開發(fā)商的預(yù)售商品房時(shí)的按揭付款。此種方式需要中介機(jī)構(gòu)配合先向銀行為買受人提供階段性保證，在貸款銀行向買受人發(fā)放貸款并打入出賣人的帳戶后，出賣人歸還銀行的貸款余額，涂銷抵押登記并將房產(chǎn)過戶到買受人名下，然后買受人再就該房產(chǎn)為其貸款銀行設(shè)定抵押，之后中介機(jī)構(gòu)解除擔(dān)保，全部交易結(jié)束。

    第三，是由買受人通過轉(zhuǎn)按揭的方式付款。買受人必須向出賣人的貸款銀行提出轉(zhuǎn)按揭的申請(qǐng)，在取得銀行同意轉(zhuǎn)按揭和同意房產(chǎn)過戶的書面證明后，買賣雙方即可辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，此時(shí)買受人需向出賣人支付雙方議定的房?jī)r(jià)款扣除轉(zhuǎn)按揭的部分，并承擔(dān)出賣人的貸款余額。轉(zhuǎn)按揭的實(shí)質(zhì)是貸款合同中借款人的主體變更，即合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，目前開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行還不普遍。

 

    以上就是關(guān)于按揭房離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割問題，希望對(duì)大家有所幫助！