【案號】(2012)豫法民三終字第26號
【裁判要旨】當事人簽訂房屋買賣合同約定,出賣人在約定期限內回購房屋,并向買受人支付利息的,屬于以購房合同方式進行借款。
【要旨解析】買賣合同的本質是轉讓所有權,即對于買受人來說,他真實的意思表示是獲得標的物的所有權。但是,如果當事人簽訂的房屋買賣合同約定,出賣人在約定期限內回購房屋,并向買受人支付利息,這顯然不符合買賣合同的本質特征,實際上它是出賣人在以抵押房屋為代價向買受人行借貸活動,因此,該類法律關系應認定為民間借貸關系,而不是房屋買賣關系。
【相關問題】
關于借款合同與買賣合同混同的法律規定
2015年8月實施的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》(以下簡稱<規定>)
第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。
按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務,出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權主張返還或補償。
《規定》回避了買賣合同的效力問題,規定出借人僅能依據借款合同主張權利,出借人僅能申請拍賣標的物。
在《規定》出臺前,對于這類問題的解決,司法界對于涉及的“買賣合同的效力”存在有效說和無效說兩種,但這次《規定》的出臺卻沒有提及買賣合同的效力問題。
第24條規定通俗的解釋是,出借人應當按照民間借貸法律關系提訴訟請求,否則人民法院裁定駁回起訴。民間借貸判決生效后,借款人有權申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務。拍賣所得的價款多還少補。
出借人不能要求按照買賣合同對標的物主張債權請求權,只能將標的物作為出借人的概況性財產,通過拍賣程序,就獲得的變價款項受償。
有關民間借貸方面相關法律問題,您可以撥打電話:400-888-6947,咨詢煥廷法律服務團隊專業律師。