
【煥廷來辦案】
2013年5月29日,韓某某(承租方)與鄭州某公司(出租方)簽訂房屋租賃合同,將公司的一間110平房屋租賃給原告,其后,韓某某按照合同內(nèi)容支付了相應(yīng)的租金和物業(yè)費(fèi)用。按照約定,該公司應(yīng)在合同簽訂后10日內(nèi)將房屋交付給原告。但后經(jīng)韓某某多次催促,被告仍未交付。經(jīng)其調(diào)查,該公司在此之前已將房屋的一部分租賃給另一家公司,租期至2013年12月21日,其所稱合同簽訂后十日交房不可能實(shí)現(xiàn),基于此,韓某某發(fā)出通知要求解除雙方合同,后因協(xié)商未果訴至鄭州市金水區(qū)法院。韓某某一審為委托律師,二審時(shí)將此案委托我方,訴至鄭州市中級(jí)人民法院,接受委托后,我方認(rèn)真探究案情,理順法律關(guān)系,期間,經(jīng)歷兩次開庭,一次勘察現(xiàn)場(chǎng),配合法官審理工作,維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
【直擊法庭】
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)
1.針對(duì)合同所涉房屋的租賃面積范圍有爭(zhēng)議;
2.針對(duì)被上訴人鄭州某公司是否履行了交付房屋的舉證責(zé)任分配有爭(zhēng)議;
3.針對(duì)合同解除時(shí)間有爭(zhēng)議。
【煥廷有話說】
圍繞上述爭(zhēng)議焦點(diǎn),接下來我們就談?wù)劽鎸?duì)為了解決或防止此類案件的發(fā)生,承租人和出租人在簽訂房屋租賃合同時(shí)應(yīng)注意哪些問題。
——雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上,列入合同的所有條款都有效嗎?
答:并非全部有效,以下四種免責(zé)條款無(wú)效。
(1)租客延期繳納物業(yè)費(fèi),造成經(jīng)濟(jì)損失全由租客承擔(dān),且房東有權(quán)解除或終止合同。
(2)租客對(duì)房屋具有維修義務(wù)。
(3)出租期間,引起的安全事故等責(zé)任均由租客個(gè)人負(fù)責(zé)。
(4)舊租客租賃到期后,由新租客去收房入住。如舊租客延期交付,由新租客去追責(zé),房東僅協(xié)助,并無(wú)違約責(zé)任。(承租人同意的除外)
以上六條免責(zé)條款是無(wú)效的,不管是承租人還是出租人,在訂立合同時(shí)一定要注意這個(gè)問題,合同有效的前提是不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,否則會(huì)帶來訴訟的風(fēng)險(xiǎn)。
——對(duì)方不履行合同義務(wù),由誰(shuí)來舉證?
答:通常情況下,主張合同義務(wù)尚未履行的當(dāng)事人往往無(wú)從舉證,為此《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定,“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的,由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。”
——租房合同解除生效的時(shí)間是什么?
答:如果出現(xiàn)約定解除或者法定解除的情形,解除自解除通知到達(dá)承租人時(shí)生效(合同中另有約定的除外)。