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房屋買賣合同中要求繼續(xù)履行合同問題

2010年10月20日，劉某與李某簽訂《房屋買賣合同》約定，劉某購買李某名下的某市某區(qū)幸福花園1號(hào)樓3單元1802房屋(以下簡(jiǎn)稱案涉1802房屋)，買賣價(jià)款220萬;劉某于合同簽訂后30日內(nèi)將購房款付至第三方托管單位輝煌擔(dān)保貸款公司;上述房屋買賣價(jià)款付清后五日內(nèi)，李某協(xié)助劉某辦理案涉1802房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。合同還對(duì)各自的違約責(zé)任進(jìn)行了約定。2010年11月20日，劉某將220萬元購房款一次性支付至輝煌擔(dān)保貸款公司賬戶內(nèi)。后劉某請(qǐng)求李某協(xié)助辦理案涉1802房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)，李某以其妻子陳某不同意出售該房屋及不予協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記為由，拒絕為劉某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。后劉某找到李某之妻陳某協(xié)商房屋權(quán)屬變更過戶手續(xù)。陳某表示，其從未同意李某出售夫妻共同房屋，也從來沒有簽署過同意出售的證明，李某在出售案涉1802房屋時(shí)未經(jīng)過其同意，違反了法律規(guī)定，故不同意協(xié)助辦理該房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。劉某與李某、陳某多次協(xié)商辦理案涉1802房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，均未達(dá)成一致意見。故成訟。

2011年6月，劉某起訴至法院稱，其購買案涉1802房屋系善意，在簽訂該房屋的買賣合同時(shí)，陳某向中介公司出具了同意出售共有房屋的證明，且其購買該房屋系基于市場(chǎng)價(jià)格，并且還高于周邊的價(jià)格;另外，如果其不能購買該房屋，則由于限購政策導(dǎo)致其無法再購買房屋。故請(qǐng)求法院判令強(qiáng)制李某、陳某履行《房屋買賣合同》，由李某、陳某協(xié)助辦理案涉1802房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。

李某辯稱，其在出售案涉1802房屋時(shí)確實(shí)未經(jīng)過其妻子陳某的同意，而其所出具的陳某同意出售的證明系房屋中介機(jī)構(gòu)的某員工代替所簽。在陳某不同意履行《房屋買賣合同》的情況下，請(qǐng)求法院駁回劉某的訴訟請(qǐng)求。

陳某辯稱，其與李某系夫妻，案涉1802房屋系雙方共同財(cái)產(chǎn)，按照法律規(guī)定，出售該共有房屋，應(yīng)征得夫妻雙方的明確同意。李某在出售該房屋時(shí)并未征得其同意，故其不同意李某出售案涉1802房屋，請(qǐng)求駁回劉某的訴訟請(qǐng)求。

一審法院又查明，陳某與李某系夫妻，二人于2002年共同出資購買了案涉1802房屋，該房屋登記在李某名下。在《夫妻同意出售房屋證明》上的“陳某”簽名系中介公司的某員工代簽。劉某對(duì)于陳某姓名系代簽的事實(shí)并不知情。案涉1802房屋在2010年10月出售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)約為210萬元。

二、法院裁判情況

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某與李某簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，劉某基于信賴?yán)钅呈前干?span lang="EN-US">1802房屋國(guó)有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證上的登記權(quán)利人，且在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)李某的配偶陳某也出具同意銷售的證明，故其信賴?yán)钅秤袡?quán)處分案涉1802房屋，對(duì)此沒有任何過錯(cuò);而經(jīng)查明，劉某所購買的案涉1802房屋在簽時(shí)同周邊同類型房屋的出售價(jià)格是一致的，且略高于周邊同類型房屋的價(jià)格，因此并不存在劉某同李某串通損害陳某利益的情形存在。基于此，在李某作為該房屋的登記權(quán)利人同劉某簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，劉某是善意的，且合同所約定的對(duì)價(jià)也是合理的，故《房屋買賣合同》系李某與劉某的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。至于劉某請(qǐng)求李某、陳某繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，經(jīng)查明，李某在出售案涉1802房屋時(shí)，系偽造了陳某的簽名，而在本案訴訟過程中，陳某明確表示不同意出售案涉1802房屋，根據(jù)物權(quán)法第九十七條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”的規(guī)定，在陳某作為案涉1802房屋共同共有權(quán)人的情況下，要想繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，實(shí)現(xiàn)該共有房屋的物權(quán)變動(dòng)，必須取得該房屋共有權(quán)利人陳某的同意。鑒于陳某在本案中明確表示不同意出售案涉1802房屋，故劉某主張繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，不符合上述物權(quán)法規(guī)定的條件，不予支持。至于在合同有效且不能履行情況下劉某的權(quán)益保護(hù)問題，劉某可以變更訴訟請(qǐng)求，要求解除合同并請(qǐng)求房屋出賣人李某承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)此，在法院已經(jīng)向劉某明確釋明其可變更訴訟請(qǐng)求的情況下，劉某仍堅(jiān)持其原來的訴訟請(qǐng)求，拒絕變更訴訟請(qǐng)求，故對(duì)劉某在本案中要求李某、陳某繼續(xù)履行案涉《房屋買賣合同》、協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記的訴訟請(qǐng)求，予以駁回。據(jù)此，一審法院判決，駁回劉某的訴訟請(qǐng)求。

該案判決后，劉某并未上訴。該案判決已生效。

三、主要觀點(diǎn)和理由

對(duì)于本案《房屋買賣合同》的效力，在當(dāng)前形勢(shì)下，司法實(shí)務(wù)界已經(jīng)基本上形成了共識(shí)，本案《房屋買賣合同》是合法有效的。但是，對(duì)于買受人主張繼續(xù)履行該買賣合同的訴訟請(qǐng)求能否獲得支持，在實(shí)務(wù)中則存在不同的處理意見。

一種意見認(rèn)為，既然《房屋買賣合同》有效，而有效的合同具有法律拘束力，買受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，人民法院應(yīng)判決強(qiáng)制履行。則本案劉某關(guān)于繼續(xù)履行、要求李某和陳某協(xié)助辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求應(yīng)獲得支持。

另一種意見認(rèn)為，本案《房屋買賣合同》能否獲得繼續(xù)履行，應(yīng)取決于其共有權(quán)人陳某的意思。進(jìn)一步而言，雖然李某在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)并未取得完全的處分權(quán)，但如果在辦理該房屋房產(chǎn)權(quán)屬變更登記時(shí)取得了共有權(quán)人陳某的完全同意，則案涉1802房屋就可以完成物權(quán)變動(dòng);在此情況下劉某的訴訟請(qǐng)求可以獲得支持。如果案涉1802房屋的共有權(quán)人陳某不同意該房屋的買賣，則由于陳某并未取得該房屋的完全處分權(quán)，根據(jù)物權(quán)法第九十七條的規(guī)定，該房屋并不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。而本案中對(duì)于劉某請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)，鑒于案涉1802房屋的共有權(quán)人陳某并不同意出賣，且其明確表示不予協(xié)助辦理該房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)，故本案不能支持劉某關(guān)于繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求。

我們認(rèn)為，第二種處理意見更為妥當(dāng)一些，主要理由在于：

首先，對(duì)于在訴訟中一方當(dāng)事人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)符合合同法關(guān)于繼續(xù)履行的條件。合同法第一百一十條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者強(qiáng)制履行費(fèi)用過高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”而在本案中，鑒于案涉1802房屋系李某與陳某的夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，因此，劉某的訴訟請(qǐng)求能否獲得支持，需要考察該訴訟請(qǐng)求是否符合共有物處分的相關(guān)法律規(guī)定或該房屋共有人之間的約定。對(duì)此，物權(quán)法第九十七條對(duì)于共有物處分的條件規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”因此，在本案案涉1802房屋共有權(quán)人陳某并不同意出售該房屋的情況下，李某作為共有權(quán)人之一對(duì)案涉1802房屋的處分不符合上述法律規(guī)定“全體共同共有人同意”的條件;進(jìn)一步，在劉某的訴訟請(qǐng)求不符合上述法律規(guī)定條件的情況下，則其訴訟請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。

其次，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第(四)項(xiàng)規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)。對(duì)該強(qiáng)制性規(guī)范的法律性質(zhì)，目前的共識(shí)是，該規(guī)范屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，即共有人之一的登記權(quán)利人違反該規(guī)定所引起的法律后果是，登記部門在房屋買賣合同當(dāng)事人申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記時(shí)，如果經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，登記權(quán)利人出賣共有物并沒有得到其他共有權(quán)人的同意，則登記部門根據(jù)上述規(guī)定不予辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)。而人民法院在審理當(dāng)事人關(guān)于繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)根據(jù)上述城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，同登記部門的管理實(shí)踐保持一致。因此，對(duì)于本案劉某的訴訟請(qǐng)求，人民法院予以駁回，也同城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定保持了銜接。

再次，對(duì)于本案所涉及的情形，從深層次來看，實(shí)質(zhì)上涉及房屋的真正權(quán)利人的物權(quán)利益保護(hù)和善意買受人的合理信賴?yán)�益保護(hù)二者之間的平衡，即真正的權(quán)利人所代表的是一種物權(quán)人的靜態(tài)利益，而房屋買受人的權(quán)利則代表著一種交易安全保護(hù)的動(dòng)態(tài)利益，在二者沖突的情況下，應(yīng)注意實(shí)現(xiàn)二者之間的平衡。對(duì)此，在房屋買賣合同有效的情況下，一方面，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其基于有效合同履行可以獲得

的利益，在此情況下，其基于交易安全上的利益則得到了保護(hù);另一方面，如果房屋買受人請(qǐng)求強(qiáng)制履行買賣合同，而共有人不同意出售，則不能實(shí)現(xiàn)房屋的物權(quán)變動(dòng)，在此情況下物權(quán)的靜態(tài)利益則受到保護(hù)。在上述既保護(hù)了買受人的交易安全利益，又保護(hù)了共有物權(quán)人利益的情況下，對(duì)于本案所涉劉某繼續(xù)履行的請(qǐng)求，人民法院予以駁回，能夠較好地實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間靜態(tài)利益和動(dòng)態(tài)利益的平衡。

綜上，對(duì)于本案劉某請(qǐng)求繼續(xù)履行合同、由陳某和李某協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記的訴訟請(qǐng)求，由于案涉1802房屋的共有權(quán)人陳某的不同意，故劉某的訴訟請(qǐng)求不符合法院判決強(qiáng)制履行的“法律上或者事實(shí)上能夠履行”的要求，故該訴訟請(qǐng)求不能獲得支持。

當(dāng)然，對(duì)于本案劉某的權(quán)益保護(hù)來說，在一審訴訟中，法院可以向其釋明，告知其在人民法院認(rèn)定《房屋買賣合同》有效的情況下，應(yīng)變更訴訟請(qǐng)求為請(qǐng)求解除《房屋買賣合同》及要求房屋出賣人承擔(dān)債務(wù)不能履行的違約責(zé)任。而本案法院已經(jīng)向劉某進(jìn)行了釋明，但是劉某明確表示不變更訴訟請(qǐng)求，在此情況下，法院的處理是正確的。