
近日經常接到這樣的咨詢電話:
“租房的人拖交租金房東能不能停水停電?”
“承租人不搬走能不能換鎖?”
“老賴租戶不交房租也不搬走能不能報警?”
面對房屋租賃關系中產生的糾紛人們往往手足無措不知道怎么處理,甚至于采取過激行為,非但沒有解決問題,還給自己帶來違法的風險。為了使大家在生活中能夠更好的解決糾紛,下面給大家分析一下相關法律關系希望給大家一定的指導。
案例:吳女士通過大廈物業管理處租了一套大廈房屋,可是住了兩個月后,每天早晨不到6點鐘,旁邊的建筑工地施工的噪音吵得她沒法安睡,吳女士把情況反映到大廈物業管理處,希望能夠解決,如不能解決,可通過減租的方式給自己彌補。雙方協商后,矛盾一直沒有解決,吳女士也沒有按租賃合同里規定的時間內交付租金。一星期后,物業管理處停掉了房屋的水電。吳女士找到物業公司,希望先把水電費交上,房租協商好后再付,而物業公司表示,房租不交就不能收水電費。又過了幾天,吳女士回家時發現門上有個通知單,“鑰匙已換,請到大廈物業管理處。”而全部家當也被鎖在屋里。
大廈物業管理處一位工作人員表示,管理處受業主委托,代業主出租、管理房屋。按業主與承租方簽訂的合同,承租方如不按時交納、拖欠租金,業主可停水停電、收回房屋。承租方在租房時,已看過周圍的環境,建筑工地后來開工騷擾了她,她可向政府相關部門投訴,合同里沒有條款標注房屋外部周圍環境改變,業主就要減租。
業主或中介物業代理公司有沒有權利停水停電換鎖呢?無論是業主或是代理業主的中介、物業管理處都沒有權利把租出去的房屋停水停電,如果把停水停電作為逼使承租人交納房屋租金的手段,是違法的。業主或是中介、物業管理處私下里換鎖,是一種過激的行為。業主與承租人簽訂了合同,這種約定,不能違反國家法律、法規強行約定,如果違反了是無效條款。發生以上事情,承租方可投訴到街道辦通過協商、調節、仲裁等法律途徑來替自己維權,解除合同。
如果在現實生活中發生以上情況我們該如何處理呢?
首先,按照簽訂的租賃合同約定處理。租客不交房租是否構成合同約定的違約情形,房東是否可以據此解除合同,合同解除后如何返還房屋及結算有關費用。
其次,若你們之間沒有簽訂書面合同或者合同沒有約定前述問題的,則房東可依留置權處理。即在第三人見證下打開門鎖,將租客物品放置一處或搬離房屋后存管。等租客返回結算有關費用后再將其物品返還。
如果是惡意欠租,則可按照合同約定,行使收回房屋的權利,按照新的規定,住宅用房承租人累計三個月未支付租金,經出租人催告后,在十五日內仍未支付的,出租人可解除租賃合同,你的房屋承租人發生拖欠租金三個月,你須履行催告的義務,在承租人15天仍未支付的情形后可解除租賃合同。關于損失部分,因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失,但最長不得超過六個月。

當然,新的規定對出租人享有的解除權進一步進行了明確,如未按照合同約定的用途使用租賃房屋,或未經出租人同意擅自改變房屋結構,在出租人要求的合理期限內仍不予糾正或恢復原狀的;另外,經營用房承租人累計六個月未支付租金,經出租人催告后,在一個月內仍未支付的,出租人可解除租賃合同。
必要時可以報警,但因涉及民事糾紛問題,所以最好請執法機關介入,承租人在占有、使用房屋時,最基本的義務就是按合同交納租金。這同時也是出租人通過出租行為獲取收益,行使收益權的表現。
我國《合同法》第227條規定:承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內交付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。而根據《城市房屋租賃管理辦法》第22條的規定:承租人必須按期繳納租金,違約的,應當支付違約金。該法第24條第(四)項也同時規定,拖欠租金累計達6個月以上的,出租人有權終止合同,收回房屋,因此而造成損失的,由承租人賠償。
總而言之,對出租人最好的辦法是:首先進行協商,協商不成的,可向法院提起訴訟,同時申請財產保全。
95%的人對這些內容感興趣: