【基本案情】
張某與李某系夫妻關系，有一套價值100多萬的房子，兒子小張一年前做生意因資金周轉困難，向王某借款70萬，約定以父母房產為抵押，沒有到管理部門辦理抵押登記，債權到期后，由于無力還錢，王某找到張某和李某要求騰房還錢，王某認為即便是借款時他們沒有在場，但是基于親屬身份關系，小張完全可以全權代表對房屋作出處分的行為，王某的說法能得到法院的支持嗎？

【律師說法】
根據《擔保法》第三十八條規(guī)定：“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。”
《物權法》第一百八十五條也指出：“設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。”
《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第112條、第113條則更加明確地表示：“債務人或者第三人向債權人提供抵押物時，應當訂立書面合同或者在原債權文書中寫明。”
“以自己不享有所有權或者經營管理權的財產作抵押物的，應當認定抵押無效。”

  與之對應可以看出，抵押必須同時符合兩個要件，否則便屬無效，債權人無權據此以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償：

　一是用于抵押的財產，應當屬于債務人所有；或者雖然不屬于債務人所有，但取得了具有所有權的第三人同意；債務人對自己無所有權或者未經第三人同意的財產不得設定抵押權。

　二是債務人或者第三人必須就抵押事項訂立書面合同，至少必須在債務人出具給債權人的債權文書中有著明確的抵押意見。

　正因為本案并不具備上述要件，決定了所涉抵押從一開始時起，便對張某、李某沒有任何法律約束力：一方面，小張的行為屬于無權處分；他們沒有同意將房屋交由兒子抵押，甚至對兒子與王某之間的借貸、抵押行為一無所知，兒子并不享有代理權，更不享有直接處分權。另一方面，張某、李某并沒有與王某簽訂抵押合同，也沒有以任何方式表明愿意以自己的房屋作為抵押，事后亦沒有予以追認。

　　此外，根據《物權法》第一百八十條第（一）項、第一百八十七條、第一百八十八條之規(guī)定，就房屋抵押，還必須辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。未經登記，不得對抗善意的第三人。
因此，就本案而言，因為相關手續(xù)不符合法律的規(guī)定，王某的債權很難得到實現，抵押歸于無效，債權沒有保障，保障債權，降低風險就需要對抵押權進行全面的分析，希望在日常生活中給予大家一定的指導。

　　一、房地產抵押的基本條件

　　房產抵押有一定的限制，根據我國《擔保法》的有關規(guī)定，下列房地產可以設定抵押；

　　(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

　　(2)抵押人依法有權處分的國有土地的使用權、房屋和其他地上定著物；

　　(3)抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權。

　　同時，下列房地產不得設定抵押：

　　(1)土地所有權；

　　(2)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權，但抵押人依法承包并經發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權除外；

　　(3)用于學校、幼兒園、醫(yī)院等公益性的房地產；

　　(4)所有權、使用權不明或者有爭議的房地產；

　　(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產；

　　(6)其他依法不得抵押的房地產。

　　房地產可以重復設定抵押。根據我國法律的規(guī)定，如果房地產抵押后，該房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。也就是說重復抵押是允許的，但該房地產的價值要大于(或等于)它所擔保的債權的總和。

　　二、辦理抵押登記流程

　　房屋產權抵押登記必須向登記機關提交下列文件：

　　(1)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

　　(2)抵押登記申請書；

　　(3)抵押合同；

　　(4)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；

　　(5)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

　　(6)可以證明抵押房地產價值的資料；

　　(7)登記機關認為必要的其他文件。

三、辦理房產抵押貸款的相關問題

   （一）申請辦理房產抵押貸款的條件

　　1、年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人；

　　2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入、信用良好，有償還能力；

　　3、銀行規(guī)定的其它條件。

　　（二）申請辦理房產抵押貸款所需提交的資料

　　所需提交的資料有：身份證明、戶口本、婚姻證明、收入證明、抵押房產的房地產證及評估報告、貸款用途證明、銀行規(guī)定的其它資料。

　　（三）房產抵押貸款所規(guī)定的用途

　　用途包括：購商品性房產(包括住宅、商鋪、寫字樓等)、購車、家居裝修、出國留學、購買生產所需原材料、用于經營的周轉資金。

　　（四）房產抵押貸款的貸款成數、年限及利率

　　貸款金額根據所選擇的貸款用途的不同確定，但一般不超過抵押房產評估凈值的60%；年限一般不超過20年；貸款利率按人民銀行有關個人消費貸款的規(guī)定執(zhí)行。

　　（五）房產抵押貸款的還款方式

　　對于2年期以下的貸款，可按月付息，一次或兩次還本；

　　對于2年期以上的貸款，可選擇等額本息還款法或等額本金(遞減)還款法。

　　（六）辦理房產抵押貸款所需交納的費用

　　物業(yè)評估費、抵押登記費、律師費(個別銀行收取)、保險費(境外人士還需公證費)。

　　（七）申請房產抵押貸款程序

　　1、遞交資料、提出申請；

　　2、銀行調查、審批；

　　3、簽訂貸款合同等法律文件；

　　4、辦理抵押登記及購買保險；

　　5、貸款發(fā)放；

　　6、借款人按合同約定按期還款；

　　7、結清貸款，注銷抵押登記。

　　(八)時間

　　辦理抵押登記手續(xù)所需準備資料：銀行開具的法人代表證明書、法人授權委托書、法人及受委托人身份證復印件、營業(yè)執(zhí)照復印件、金融許可證復印件、抵押貸款合同、房產抵押登記申請表、房產證、業(yè)主身份證復印件。從遞件到取件需15個自然日。

　　（九）共有房地產如何設定抵押

　　共有房地產，每個共有人都有權對該房地產設定抵押權，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產設定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產設定抵押時，全部房地產均為抵押財產，抵押物變賣時，其他共有人員負連帶責任，在以變賣款償還債務后，其他共有人有權向抵押人追償。

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