一、商品房買賣合同定義
商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。
二、未取得商品房預(yù)售許可與買受人訂立的商品房預(yù)售合同效力
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
三、關(guān)于商品房合同定金問題
如果因買受人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理,出賣人可以沒收定金;
如果因出賣人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理,買受人可以要求出賣人雙倍返還定金;
因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
四、關(guān)于商品房預(yù)售合同備案問題
商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù),合同依然有效。
但當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,從其約定;
但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。
五、出賣人承擔(dān)不超過2倍賠償責(zé)任的適用條件
因下列原因之一,導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,買受人除了請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外,還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:
1、商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
2、商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。
因下列原因之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:
1、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。