
煥廷來辦案
2013年4月14日,原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》,約定將鄭州市中原區某小區房屋以32萬元的價格賣給被告。合同簽訂后,原告按照約定支付給被告8萬元,之后,被告將房屋鑰匙交付給原告,原告即對房屋進行了裝修并實際占有。此后,被告無正當理由拒絕協助原告辦理房屋過戶手續,原告多次與被告協商,均未果,后來,原告找到我方,將案件委托我方辦理,我方代理訴至鄭州市中原區人民法院。
【煥廷有話說】
該案是二手房買賣糾紛,法律關系明確,責任義務明確,辦理該案并不困難,但是這類案件在司法實踐中關于是否屬于法院受案范圍的爭議很大,本案的一審法院認為買賣合同只產生債權請求權,不產生物權請求權,房屋確權系物權登記機關的的權力,不屬于人民法院的受案范圍。那么法律上對此是如何規定的呢?我們在簽訂二手房買賣合同時應注意哪些法律問題呢?小牛為您一一解答。
——買賣合同成立后,出賣人未能自動履行產權過戶義務。對此,實踐中買受方既有主張確權的,也有要求出賣人履行產權過戶義務的,如何處理?
在出賣人未自動履行所有權移轉義務前,買受人尚未取得標的物的所有權,其依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有,缺乏基礎。因此,對出賣人不履行產權過戶義務的,買受人不能直接要求確認房屋產權歸其所有,只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務。 (上海市高級法院關于下發《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》的通知第九條)
——二手房買賣過程中賣方注意問題
1、按揭房
二手房是按揭所貸,如資金不夠雄厚,那么就需要先贖房,做法一般是委托中介或擔保公司全權處理,全權委托一般帶有極大的風險,因此建議簽訂由律師起草的居間合同并將委托權限限定為部分委托,自己盡量參與整個過程。
2、出租房
有優先確認承租方是否對此房屋行使優先購買權。
3、期房不得買賣。
4、合同若存在不能繼續履行的可能,賣方最好主動提出解約。
————二手房買賣過程中買方注意問題
1、合同無法繼續履行,買方應在賣方提出解約之前啟動法律程序,并申請財產保全。
2、買方最好不要幫忙贖樓。
3、確定房屋狀況:是否有出租,出租人是否放棄了優先購買權,賣方與房產證戶名是否一致,若是夫妻等共有房屋,合同上有無共有人的簽名同意。
4、不要完全相信中介。
5、最好不要購買期房。
6、定金約定可以高一點,但一定要對方簽收。
7、要拿到賣方的身份證復印件和現在住址,一旦以后訴至法院,掌握這些資料十分方便。