一、承租人優先購買權的行使條件
    首先，須出賣人出賣其標的物于第三人。
    法律依據：《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第22條規定，“出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。”

    其次，須以“同等條件”購買。
    關于“同等條件”的內容，首先是指價款條件等同，即優先購買權人支付的價款應等同于第三人在合同中允諾支付的價款。其次，關于價款的支付方式，也應等同于第三人允諾的方式。如第三人允諾一次付清者，優先購買權人不得主張分期支付。但是，如果出賣人允許第三人分期付款，則優先購買權人除非為出賣人提供了充分而適當的擔保，否則不得請求分期付款。此系因為各人的信用及支付能力未盡相同，出賣人信賴第三人的支付能力，優先購買權人卻未必能獲得同樣的信賴。最后，“同等條件”還應包括其他交易條件的等同。例如出賣人將優先購買權之標的與其他財產作為一個整體予以出賣者，優先購買權人一般不得主張將該標的與其他財產相分離而單獨購買。又如，第三人允諾對出賣人負擔從給付義務的，除非該從給付可以金錢作價，或無此從給付，與第三人的合同亦能成立，否則不得行使優先購買權。
   

    最后，在法定期限內。
    出租人與第三人訂立買賣合同之后，應當在一定的期限內通知承租人，并告知承租人其與第三人之間訂立的買賣合同的主要條款。承租人自接到通知之日起，可以行使優先購買權。依據法律規定，承租人行使優先購買權的期限為三個月，自出租人通知承租人的那一天起算。但是，如果出租人拍賣房屋的，法律規定出租人應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。”有疑問的是，出租人未履行通知義務，則承租人行使優先購買權的期限應如何確定?對此，我國法律尚未作出說明。

    二、侵犯承租人優先購買權的合同效力
    《民通意見》第118條規定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。
    根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第21條規定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”
據此，承租人優先購買權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，出租人與第三人之間合同的效力應當依據合同法有關合同效力的規定判斷，但承租人可以請求法院判令出租人對其承擔賠償責任。
    根據以上規定，承租人的優先購買權僅作為一般債權進行保護，不再作為準物權進行保護。承租人不能以侵犯其優先購買權而主張二手房買賣合同無效。