煥廷導讀：
如今，越來越多的戀人選擇婚前買房，可因雙方還未領取結婚證，然而，新房的署名問題讓很多準新人頭疼，這關乎感情，更涉及利益。誰出首付、如何還貸、署誰的名字，凡此種種，處理不當，都會讓好事將近的男女們分道揚鑣。
首先我們要明確婚前財產和婚后財產的概念，根據婚姻法17、18條的規定，婚前取得的財產為個人財產，婚后取得的財產為夫妻共同財產；所以買房的先后順序就顯得尤為重要，如果是在夫妻雙方婚后購房，哪怕對方沒有出過一分錢，也算是夫妻共有財產喲！小紅跟小明即將要修成正果，買房結婚。但是房產證（不動產登記證）上寫誰的名字使得他們有點苦惱！究竟如何署名呢？下面一起看看可能出現的幾種情況，你再做選擇吧！情況一：小明結婚前全款買房，房產證只寫小明的名字；或者小明結婚前貸款買房，房產證也只寫小明的名字，領結婚證前貸款已還清。跟小紅結婚以后，這套房產屬于小明的婚前財產，即使跟小紅離婚了，這套房子仍然歸小明所有，而且婚后房產的自然增值也歸小明所有。比如小明原先花50萬買的房產，后來房價漲到60萬了，那么這60萬都是小明的。這套房產并非跟小紅一毛錢關系也沒有哦。雖然產權只是小明一個人的，但婚后這套房產產生的收益，除孳息和自然增值以外，被認定為夫妻共同財產。簡單來說，如果他們婚后房子自己不住，而是用于出租，那么租金收益就是夫妻共同財產了。那這么說，當個包租婆也不錯的！情況二：小明結婚前自己或父母付首付，自己貸款買房，房產證只寫小明一個人的名字，婚內依然在還款。雖然小明和小紅結婚以后，還是小明一個人在還款，但這時候的小明賺的錢已經不屬于一個人的了，日常的吃喝開支加還貸都是夫妻的共同財產，如果兩人離婚了，房產需要雙方協商處理。如果雙方不能達成協議的，法院可以判決房產歸小明，未還完的貸款也是小明的個人債務，而婚姻期間的還貸以及相應的增值，小明需要對小紅進行補償。情況三：小明或小明父母出資，房產證上只寫小紅的名字。法院通常認定這是一種賦條件的贈與行為。在小明和小紅領取結婚證之前，如果分手了，房產歸屬小紅，但小明可以要求小紅返還已支付的款項；如果小明和小紅領取結婚證以后離婚，那么該房產就屬于小紅的了。其實是最不推薦這種形式，婚前因種種原因分手的話還要談錢，兩個家庭會因此撕破臉，離婚的話，小明豈不是賠了房款又跑了夫人？情況四：小明在他們結婚前全款買房，房產證上寫準夫妻兩人名字。建議小明保留好付款證據，這樣不管婚前分手還是婚后分手，財產分割時，這套房子都是歸小明的。情況五：小明父母在他們結婚前全款買房，房產證上寫準夫妻兩人的名字。這也是現實中經常出現的一種形式，女方要求房產證上寫自己的名字，男方父母又怕小夫妻有壓力，就自己吃苦將房款全付掉。不是說所有的事情都要往最壞的方向發展，但起碼開始的時候要有保護自己的意識。建議小明父母保留好付款的證據或讓準夫妻兩寫好借條，如果他們在結婚前分手，小明父母可以索回錢款，但如果是結婚后離婚，那只能按照夫妻共同財產來分割了。情況六：小明在婚前付首付，貸款買房，房產證上寫小紅和小明的名字。此情況需要事先明確雙方對該房產的共有方式，是按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額。購房后，小紅和小明分手的話，不論有沒有領取結婚證，后續的房貸應由雙方共同償還，也可以在分割該房產時，通過在銀行變更貸款人的方式一并解決后續還款問題。如果產權上約定好了份額，那么小紅需要支付小明相應的首付費用，如果沒有約定份額，就按共同共有一人一半。情況七：婚前小明和小紅全款買房，房產證寫小明和小紅的名字。這種情況同情況六，約定按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額。現實中一般按照出資比例來約定各自份額。這樣大家也沒什么好扯，分割房產時，按照份額來劃分。產權情況同情況七，還款是雙方的共同義務，分手的話通過在銀行變更貸款人的方式解決后續還款問題。這種情況毫無疑問，產權肯定歸小明父母，跟小明和小紅沒有關系。但有個問題，假如需要貸款的話，小明父母就要考慮自己的年齡是否符合銀行按揭貸款的要求，以及未來小明繼承或被贈與這套房產時產生的費用，甚至還要考慮以后政策的變化，如征收遺產稅等。如果房屋是貸款的，婚后是小明和小紅還款，那么離婚以后，小紅可以要求父母返還并平均分割已支付的貸款本息。最后還有一種很奇葩的情況，但可能也是很多人能接受認可的情況：與其那么麻煩不公平，那只要出錢的人，如小紅、小明、小紅父母、小明父母都出現在房產證上不就好了？！艾瑪！那真正是不得了了！如果離婚以后去過戶，一下去那么多人，別人是不是以為來打架的？！如果全款，那在登記時，需要約定好按份共有還是共同共有，按份共有需要明確各自份額，如果共同共有，原則上是等份分割，有幾個人按幾等份分。但如果需要貸款，問題來了，銀行是否可以操作呢？具體需要跟銀行咨詢了。看了一大串，終于弄明白了怎么在房產證上怎么署名了，松了一口氣，但是你以為這樣就可以了嗎？不是的！小編還要告訴你另外一件很重要的事！在絕大多數購房者看來，如果房產證上加上了自己的名字，那么這個房子肯定是有我的一份，但是，其實不是的。根據有關規定，房產所有權的最高效力來自于房產登記，房子作為不動產物權，它的設立、變更、轉讓和消滅，需要經依法登記，才會發生效力；未經登記，不發生法律效力。房產證與不動產登記簿兩者記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。因此你不要考慮是婚前還是婚后寫名字了，房產證沒有你的名字也無所謂，但是一定要在房產登記簿上有你的名字。隨著時代的發展，“牽手了，就是一輩子”的愛情越來越少，有些人在婚房買好之后，房本上也有名字了，不想結婚了。還有就是騙婚的情況，這樣能得到房產嗎？2007年，何某購房，并與戀人顧某登記為共有人。2010年前后二人分手。2011年初何某準備將該房出賣購置其他房產，但房產證上卻有顧某的名字，輾轉聯系上顧某后顧某卻以自己是房屋所有人為由要求分得售房款的一半，否則就不同意何某賣房子。2012年何某以其獨自出資購房并一直償還按揭款為由，訴請確認該房屋歸其全部所有。
戀愛期間購房并登記為共有，在雙方未能締結婚姻時，未出資亦未償還按揭款一方，是否應認定享有該房屋所有權？何某出于對顧某的感情和信任，亦為早日促成婚姻成立，何某將自己獨自出資購買的房屋權屬登記為雙方各半行為，可視為附條件的民事法律行為，所附條件即為雙方結婚。《民法通則》第 62 條規定：“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。”因顧某購房、還貸均未出資，且其未與何某結婚，顧某失去了受領并保持房屋一半所有權的根據，房屋應從由何某名義登記占有一半狀態變更為何某全部所有。顧某主張其享有房屋份額系何某無償贈與，但未提供贈與合同證實其主張，且何某本身家庭經濟情況并不富裕，購房時還要向銀行貸款 21 萬元支付房款，何某將當時價值 30 萬余元房產一半，無償贈與顧某有悖常理，亦不符合客觀現實。何某在 2011 年想賣掉房屋，找顧某協商時，顧某不同意簽名，何某此時才知道權利被侵害，何某 2012起訴主張權利，未超過兩年訴訟時效，判決訴爭房屋權屬全部歸何某所有。因此，根據法院審判實踐，一方戀愛期間基于締結婚姻愿望購房并將房產登記為與戀愛對方共有，在雙方未能締結婚姻時，另一方未出資亦未償還按揭款的，應認定房屋產權歸出資方所有。“一生一世一雙人”并不是現代人的唯一婚姻形式。最后很多夫妻在離婚時都要面對“離婚后房產如何分割”的問題，那么準夫妻買房還要要注意什么呢？如果房子登記在準夫妻雙方名下，但產權上未記載份額，雙方也沒有另外約定份額，則按共同共有一人一半。在訴訟中，誰主張誰舉證，沒有約定的按實際出資份額分割。因此，購房時，不要忘記對各自的出資額做個約定公證。戀愛時兩人你好我好，可能不在意誰出多少錢這樣的問題，但戀愛關系不受法律保護，一旦兩人談崩，再來搞財產分割，就容易產生糾紛。因為大多數準夫妻在買房、裝修過程中的出資情況不同，有的房產證上只寫了一個人的名字，如果最后難以認定兩人的出資情況，就容易引起矛盾。戀愛期間購買的房屋，一般來說登記在誰名下，就歸誰所有。如果是兩個人合買（即登記在兩人名下，如果尚未取得產權證，則看購房合同上是否是兩人名字），則按照共有財產進行分割。如果房子登記在男方名下，但女方也出錢了，那么分手時，房子歸男方所有，但男方應當返還女方錢財。這里有個前提，即女方有充分的證據證明自己支付了房款，如果沒有證據，也很難得到保障。戀人婚前購房最好采用“聯名”方式，也就是把兩個人的名字都寫到房產證或購房合同上。“聯名購房”的程序并不復雜，在購房合同買受人一欄中同時填入兩個人的名字和身份證號碼，等到辦理房產證的時候，男女雙方都向房管部門交納相關的證件。準夫妻婚前共同購房采用“聯名”方式，首先保證兩個人對房屋共同享有所有權。此外，個人一定要保存出資證據或兩人簽訂一份協議，證明自己在購房中的出資額度或比例等，以避免將來可能出現的紛爭。
來源：法制日報
