房主賣房并收取了購房者大部分房款，但在辦理完網上備案后、產權過戶前，卻又將房屋抵押給第三人借款，導致購房者無法過戶，那么借款抵押合同效力該如何認定呢？近日，福建省廈門市中級人民法院審理了該起糾紛，駁回了買主主張抵押權無效的上訴請求。

　　2015年7月5日，阿恢與阿翔簽約，將名下的一處房產抵押給阿翔后借款280萬元。7月15日，二人在房產部門辦理抵押登記。

　　而在阿恢向阿翔借款前一個月，即2015年6月9日，阿恢已經與阿楓及中介簽訂《房產買賣協議》，約定阿恢將上述房產出售給阿楓，成交總價為292萬元，6月25日前阿楓向阿恢支付210萬元。7月11日，三方又簽訂《補充約定》，約定阿恢與阿楓同意于當日簽訂廈門市網上買賣合同，交房時間為7月20日，過戶時間為7月30日前。同年7月23日，三方簽訂《房屋交割聲明》，確認阿恢已于當日將房產交付阿楓使用。

　　2016年1月2日，買受人阿楓向法院起訴，請求確認其與阿恢所簽的《房屋買賣協議》有效，判令阿恢清償銀行貸款，將訟爭房產過戶至其名下并償付違約金等。法院一審判決，雙方所簽協議有效，阿恢清償尚欠銀行的全部貸款并辦理解除抵押權登記手續，阿恢應在注銷抵押權登記后十日內協助阿楓辦理訟爭房產的過戶登記,并向阿楓支付相應違約金。阿恢不服，提出上訴，二審維持了原判。

　　2016年1月15日，債權人阿翔向法院起訴，請求判令債務人阿恢立即償還其280萬元及利息，并確認阿翔對抵押房產享有優先受償權。買受人阿楓則作為第三人加入訴訟，請求判決阿翔與阿恢之間設定的抵押無效。該案一審法院認為，阿恢與阿翔之間的房產抵押借款合同有效，抵押權自登記時設立，法院駁回了阿楓的訴求，判令阿恢向阿翔償付借款280萬元及利息，如阿恢不還款，阿翔有權拍賣阿恢的抵押房產。

　　宣判后，阿楓上訴。廈門中院二審認為，本案焦點在于訟爭抵押權是否有效。阿恢與阿楓簽訂房產買賣協議，該房產雖尚未過戶至阿楓名下，但阿楓已付大部分購房款且實際使用該房。阿恢之后將訟爭房產抵押向阿翔借款，應認定為無權處分行為。但阿楓無法證實阿翔與阿恢屬惡意串通，且訟爭房產擔保的借款已實際出借并已辦理抵押權登記。根據物權法規定，阿翔已善意取得抵押權。綜上，阿楓主張抵押權無效的上訴理由不能成立，二審駁回其上訴，維持原判。

　　■法官說法■

　　網簽備案不等于取得房屋產權

　　該案審判長張超法官認為，法院二審適用物權法善意取得規定依法保護了債權人權益，但該案存在的以下法律問題及相關行政管理問題值得重視：

　　一是正確認定買賣二手房網簽備案行為的法律性質。根據存量房買賣合同網上簽約辦法及實施細則，二手房買賣合同網簽制度是買賣雙方將自愿達成的房屋交易結果，通過房管部門網上系統錄入備案，系監管部門對民事行為達成合意提供的一個交易平臺，不具有創設物權權利的功能，有別于《房屋登記辦法》調整范圍，亦不同于物權法所規定的預告登記行為，不產生相應物權效力。

　　二是正確適用物權法關于善意取得的法律規定。本案中買受人阿楓僅以其已履行二手房網簽備案這一事實不足以證實其購房行為已產生物權變動效力，也不足以推定證實抵押權人阿翔取得擔保物權時存在惡意。

　　法官同時建議房管部門應完善相應制度銜接，應將網上備案系統與權屬登記系統進行整合，做到信息共享，便于交易者及時準確掌握交易相關信息。在各個備案及登記窗口應增設涉及不動產的所有業務信息的提示告知功能，讓各項申請業務辦理者均能知曉所有交易信息，有助于交易者合理避免交易風險。要做好關于網簽備案、預告登記二者相關法律后果的宣傳工作，引導交易者正確識別二者不同的法律效力。要加強對辦理預告登記業務的宣傳，讓購房者主動選擇，有效遏制原權屬人在登記后對不動產的惡意處分行為。