買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。買受人接受此項(xiàng)財(cái)產(chǎn)并支付約定價(jià)款的合同法。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與商品買賣相關(guān)的糾紛也屢屢出現(xiàn)，河南煥廷律師事務(wù)所就買賣合同的問題為您解讀。  

    2014年10月25日，孫某向某市房地產(chǎn)開發(fā)公司購買一套三居室的住宅，雙方在簽訂的買賣合同中約定：房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在2015年8月1日前將房屋交付孫某使用，被告在合同簽訂后10天內(nèi)交付1萬元定金；房款共90萬元，被告應(yīng)當(dāng)分期支付，于2014年10月30日前支付第一筆款項(xiàng)30萬元，第二筆30萬元于2015年3月1日交付，其余30萬元于辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)后立即一次性付清。雙方在簽訂合同后，未辦理預(yù)售合同登記手續(xù)。合同簽訂后，孫某以房價(jià)過高為由拒絕支付房款，并請求歸還其定金。房地產(chǎn)公司則以合同已成立生效為據(jù)要求孫某履行合同，支付房款。雙方產(chǎn)生糾紛訴至法院。

    河南煥廷律師事務(wù)所提醒大家，《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”《房地產(chǎn)管理法》第44條的第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”

    綜上所述，我們可以得知，首先可以明確的是，孫某與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間簽訂的預(yù)售合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，預(yù)售合同在雙方當(dāng)事人間合法成立。雖然房地產(chǎn)法第44條第2款規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，但是根據(jù)合同法司法解釋第9條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司未辦理預(yù)售合同登記手續(xù)并不影響合同的效力，預(yù)售合同依法對雙方產(chǎn)生法律拘束力。因此，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定履行自己的義務(wù)，孫某以房價(jià)過高為由拒絕支付房款的行為明顯屬于違約行為，其歸還定金的請求不應(yīng)得到支持，孫某應(yīng)當(dāng)按合同約定按期支付房款。