
買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。買受人接受此項(xiàng)財(cái)產(chǎn)并支付約定價(jià)款的合同法。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,與商品買賣相關(guān)的糾紛也屢屢出現(xiàn),河南煥廷律師事務(wù)所就買賣合同的問題為您解讀。
2014年10月25日,孫某向某市房地產(chǎn)開發(fā)公司購買一套三居室的住宅,雙方在簽訂的買賣合同中約定:房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在2015年8月1日前將房屋交付孫某使用,被告在合同簽訂后10天內(nèi)交付1萬元定金;房款共90萬元,被告應(yīng)當(dāng)分期支付,于2014年10月30日前支付第一筆款項(xiàng)30萬元,第二筆30萬元于2015年3月1日交付,其余30萬元于辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)后立即一次性付清。雙方在簽訂合同后,未辦理預(yù)售合同登記手續(xù)。合同簽訂后,孫某以房價(jià)過高為由拒絕支付房款,并請求歸還其定金。房地產(chǎn)公司則以合同已成立生效為據(jù)要求孫某履行合同,支付房款。雙方產(chǎn)生糾紛訴至法院。
河南煥廷律師事務(wù)所提醒大家,《合同法》第44條規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。”《房地產(chǎn)管理法》第44條的第2款規(guī)定:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定:“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù),或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”
綜上所述,我們可以得知,首先可以明確的是,孫某與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間簽訂的預(yù)售合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示,預(yù)售合同在雙方當(dāng)事人間合法成立。雖然房地產(chǎn)法第44條第2款規(guī)定,商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,但是根據(jù)合同法司法解釋第9條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)公司未辦理預(yù)售合同登記手續(xù)并不影響合同的效力,預(yù)售合同依法對雙方產(chǎn)生法律拘束力。因此,雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定履行自己的義務(wù),孫某以房價(jià)過高為由拒絕支付房款的行為明顯屬于違約行為,其歸還定金的請求不應(yīng)得到支持,孫某應(yīng)當(dāng)按合同約定按期支付房款。