買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。買受人接受此項財產(chǎn)并支付約定價款的合同法。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，與商品買賣相關(guān)的糾紛也屢屢出現(xiàn)，河南煥廷律師事務(wù)所就買賣合同的問題為您解讀。
    2014年11月11日，陳某與徐某簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定徐某將位于桐廬縣某街道某小區(qū)一處住房轉(zhuǎn)讓給陳某，轉(zhuǎn)讓價為1222750元，付款方式為：第一次付款120萬元，第二次待房產(chǎn)證做好交給陳某，辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后付清;合同簽訂之日起3天內(nèi)交房;違約責(zé)任：徐某待房產(chǎn)證、土地使用證、契證辦妥后，協(xié)助陳某辦好產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，如違約，支付陳某違約金3萬元。合同還對其他事項進行了約定。同日，陳某向徐某交付房款120萬元，徐某也于當日交付房屋，陳某使用至今。2015年5月20日，徐某取得房屋所有權(quán)證，根據(jù)該證顯示，該房系徐某與第三人吳某按份共有，各占二分之一份額。同年7月2日，陳某去世。8月20日，陳某之子陳小某委托律師致函被告，要求繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理過戶手續(xù)或退款、賠償。徐某收到函件后回復(fù)稱，不同意該處理方案，不認可違約金等賠償。2015年9月27日，陳小某將徐某告上法庭。訴訟中，經(jīng)陳小某申請，法院委托評估機構(gòu)對訴爭房屋價值進行了評估，評估價格為142萬元，陳小某墊付評估費用6000元。后經(jīng)法院判決：解除陳某與徐某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同;徐某退還陳小某房屋轉(zhuǎn)讓款120萬元;徐某支付陳小某違約金3萬元，徐某支付陳小某評估費用6000元。
    河南煥廷律師事務(wù)所提醒大家，本根據(jù)《買賣合同解釋》第3條第1款規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”據(jù)此，首次明確了無權(quán)處分合同的效力仍為有效，從而對該《合同法》未予明確的空白提供了法律依據(jù)。
    綜上所述，我們應(yīng)該知道，本案中，徐某將其與吳某共同共有的房屋，在未征得共有人吳某的同意下擅自轉(zhuǎn)讓給陳某，事后吳某又拒絕追認，故徐某該轉(zhuǎn)讓行為系無權(quán)處分。但徐某與陳某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同系合同行為，不符合《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，且《買賣合同解釋》第3條第1款對合同的效力予以了肯定，故合同有效。據(jù)此，第三人吳某要求確認合同無效的請求依法無據(jù)，不予支持。