煥廷說法｜買二手房必知的7個法律要點(diǎn)

來源：山東高法作者：發(fā)表時間：2021-10-26 閱讀數(shù)：次

1.房屋是否設(shè)立了居住權(quán)？

自2021年1月1日起，《民法典》正式實(shí)施，其增設(shè)了一個居住權(quán)制度，即居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)自登記時設(shè)立，自居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡時消滅。居住權(quán)一般是無償設(shè)立的，且不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的房屋不得出租。鑒于上述居住權(quán)的種種限制，購房者在購買二手房時，應(yīng)當(dāng)同時調(diào)查該二手房是否設(shè)立了居住權(quán)。如果設(shè)立了居住權(quán)，建議購房者在確認(rèn)該二手房房屋居住權(quán)注銷后再行購買。

2.房屋在出售前是否已出租給他人？

鑒于“買賣不破租賃”原理，購房者在購買房屋之前，應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解該房屋是否已經(jīng)出租給他人。如果已經(jīng)出租給他人的，購房者即便已經(jīng)購買了該房屋，也必須等到該租賃合同期限屆滿后才能入住。因此，建議購房者在購買二手房時必須要讓房東在房屋買賣合同中承諾該房屋未出租給他人；違反該承諾的，購房者有權(quán)要求解除合同或者要求房東承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

3.房屋在出售時是否存在法院查封登記或者抵押的情形？

考慮到二手房屋一旦被法院查封或者已辦理抵押登記的，將無法順利辦理過戶，且購房者也可能無法順利購得該房屋。因此，購房者在簽訂購房合同前，應(yīng)當(dāng)要了解清楚該二手房的產(chǎn)權(quán)狀況，是否已被法院查封或者辦理抵押登記。對于簽訂房屋買賣合同后至房屋過戶登記前的一段期間，建議購房者在購房合同中要求房東承諾，一旦因其擅自將房屋辦理抵押登記或者因房東債務(wù)問題導(dǎo)致房屋被法院查封的，購房者有權(quán)立即解除合同，并且有權(quán)要求房東賠償其因此遭受的全部損失，包括但不限于法律費(fèi)用及購房同等規(guī)格房屋而多產(chǎn)生的費(fèi)用。
注意：對于低于市場價格的二手房，購房者需要格外注意，售房者可能深陷債務(wù)糾紛而要急于出售該房產(chǎn)，故其開價非常低。對于該情況，建議購房者與售房者詳細(xì)交流了解情況后，再確定是否要購買該房屋。即便要購買的，建議大部分資金全部進(jìn)入資金托管賬戶，以保證資金安全。

4.房屋的學(xué)區(qū)功能是否已經(jīng)使用？

很多購房者購買二手房的原因系在于購買二手房之后，可以立即使用該房屋的學(xué)區(qū)功能，較一手商品房具有一定的優(yōu)勢。為此，購房者在簽訂房屋買賣合同之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)詢問房東是否已經(jīng)使用了該房屋的學(xué)區(qū)功能。同時，本律師建議購房者在簽訂合同時要求房東在合同中承諾其未使用該房屋的學(xué)區(qū)；違反該約定的，購房者將有權(quán)立即解除合同，并且要求房東承擔(dān)因其違約而產(chǎn)生的違約責(zé)任。

5.房屋是否已被辦理了戶口地址登記？

對于已經(jīng)利用該房屋辦理了戶口地址登記的，新購得該房屋的購房者恐將無法順利將其戶口遷移至該房屋地址中。因此，除了在簽訂購房合同時詳細(xì)了解該戶口問題，還需要在合同中明確該問題。如果已經(jīng)有其他人將戶口遷移至該房屋內(nèi)的，需要承諾戶口遷移的具體時間；如果違約的，需要對購房者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

6.支付購房款應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)卣咿k理？

鑒于張家港地區(qū)二手房交易如涉及按揭貸款的，購房的首付款以及銀行貸款都應(yīng)當(dāng)進(jìn)入資金托管賬戶。因此，購房者即便要支付首付款的，應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)支付到資金托管賬戶，而不是房東的個人賬戶。如果前期支付的價款屬于定金的，為保障將來房東能夠嚴(yán)格履行定金合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)將該價款備注注明為定金，使之受到定金罰則的約束。

7.二手房交易涉及哪些稅費(fèi)問題？

對于個人轉(zhuǎn)讓住房的，區(qū)分該住房自辦理產(chǎn)權(quán)登記之日起是否滿2年。如果已經(jīng)滿2年的，轉(zhuǎn)讓方僅需繳納個人所得稅；如果不滿2年的，轉(zhuǎn)讓方需要繳納個人所得稅及增值稅；如果已經(jīng)滿5年的，且是轉(zhuǎn)讓方家庭唯一生活用房的，免征個人所得稅。
對于個人購買住房的，購買方承擔(dān)的稅種主要是契稅，而影響契稅高低的因素主要有兩個，其一為住房的面積是否超過90平方米，其二為購房方所購的住房是否系其首套家庭住房。

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